No centro de Londres, mercado imobiliário aposta no retorno ao escritório

Em uma tarde de segunda-feira recente, os visitantes que emergiam da serenidade da Catedral de Saint Paul, no coração de Londres, puderam dar apenas alguns passos ao norte antes de serem atingidos por uma explosão de barulhos: os sons ensurdecedores de uma perfuratriz hidráulica gigante. Alguns passos adiante, faíscas voavam de outro canteiro de obras.

A City de Londres, o histórico distrito financeiro do Reino Unido, está repleta de construções, cuja intensidade não se espera que diminua em breve.

A City of London Corp., órgão governante do distrito, aprovou a construção de dez novas torres de escritórios, incluindo uma que ultrapassará a altura de todas as outras na área, conhecida localmente como Square Mile. Ao todo, mais de 46 mil metros quadrados de espaço de escritório estão em construção, com outros 5 milhões de pés quadrados em andamento.

Os planos, que transformarão o horizonte do distrito, são uma aposta enorme no futuro do local de trabalho após dois grandes choques no setor imobiliário comercial: o referendo do Brexit, que prejudicou os planos de desenvolvimento, e os bloqueios pandêmicos que deixaram as ruas da cidade desertas.

A taxa de vacância de escritórios da City foi de 9,5% no terceiro trimestre deste ano, de acordo com pesquisas da empresa de serviços imobiliários JLL, significativamente maior do que a média de longo prazo de 5,7%. Mas, para as novas construções, a taxa de vacância foi de apenas 1,4%.

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Os desenvolvedores enfrentam um “ambiente favorável” apesar dos desafios econômicos, incluindo inflação e altas taxas de juros, disse Chris Valentine, chefe da agência de escritórios do centro de Londres da JLL.

“Grande parte do pipeline de desenvolvimento existente na City de Londres já está pré-alugada, sob oferta ou em negociação”, disse Valentine. Ele acrescentou que a demanda por escritórios “de primeira classe”, com credenciais verdes e as últimas comodidades, continuará na segunda metade desta década.

A City of London Corp. baseia suas estimativas de crescimento em um relatório encomendado que constatou que um grande aumento esperado de empregos no distrito apoiaria a demanda por espaço de escritório, independentemente de o trabalho híbrido permanecer a norma.

“Ainda há capacidade para mais ser feito”, disse Shravan Joshi, presidente do comitê de planejamento e transporte da corporação. Até 2040, a City de Londres precisará de 13 milhões de pés quadrados de espaço de escritório adicional, acrescentou.

Apesar do otimismo, existem riscos. A construção pode levar a um excesso de prédios de escritórios mais antigos que as empresas deixarão vagos. E sempre há a ameaça de que as corporações sejam atraídas para outros distritos comerciais, incluindo Canary Wharf, a 2 milhas a leste.

Antes da pandemia, cerca de 540.000 trabalhadores se deslocavam para a City. Agora, mais empregos estão baseados no distrito —cerca de 617 mil— mas menos pessoas vão ao escritório. O número de pessoas que entram e saem das estações do metrô de Londres na Square Mile é, em média, cerca de três quartos dos níveis pré-pandêmicos.

A City of London Corp. está tentando atrair trabalhadores e visitantes de volta. Neste verão, a corporação lançou um site para promover as galerias de arte, locais históricos e outras atrações da City. Embora o distrito ainda seja amplamente ocupado por empresas financeiras e de serviços profissionais, os novos prédios são projetados para atrair inquilinos de pequeno e médio porte, especialmente empresas de tecnologia.

Os funcionários também estão incentivando os desenvolvedores a disponibilizarem espaços nas torres para o público, inspirados no sucesso do Sky Garden no topo do prédio “Walkie-Talkie” do distrito. Outro prédio, o mais alto da City, foi inaugurado no ano passado com uma galeria de observação no 58º andar chamada Horizon 22, e outra também foi inaugurada no topo da nova torre vizinha.

A demanda por sustentabilidade é forte, e quatro quintos dos prédios do distrito atendem aos melhores padrões, disse Joshi. Os prédios mais antigos estão enfrentando problemas de ocupação e, em resposta, a corporação está flexibilizando as regras para convertê-los em espaços para cultura, ensino superior ou hospitalidade.

Ainda assim, o foco geral é claro. “Nossa política básica é escritórios em primeiro lugar”, disse Joshi.

Depois de mais de três séculos como centro financeiro do Reino Unido, a City de Londres lutou a partir da década de 1990 para competir com Canary Wharf, antigas docas que foram reurbanizadas para arranha-céus que poderiam oferecer muito mais espaço para bancos e suas salas de negociação. A expansão na Square Mile foi impedida devido à proximidade de St. Paul’s e outros prédios históricos.

Nos primeiros anos de Canary Wharf, muitas empresas relutaram em se mudar para lá, e o projeto quase fracassou em meio a uma recessão e à falência em 1992 da Olympia & York, a empresa por trás do desenvolvimento. Mas melhores ligações de transporte em massa chegaram, e as empresas seguiram.

No início dos anos 2000, Canary Wharf estava agitada, disse Lucy Newton, professora de história empresarial na Henley Business School da Universidade de Reading. “Levou um tempo para decolar, mas teve o apoio das instituições financeiras que sentiram que haviam superado a City”, disse ela.

Três décadas depois, as mesas se viraram. Os prefeitos sucessivos de Londres flexibilizaram as regras de planejamento da Square Mile, e os arranha-céus surgiram. Ainda existem regulamentações que protegem as vistas da Catedral de Saint Paul e da Torre de Londres, e o prefeito Sadiq Khan ordenou que o distrito confinasse os arranha-céus a certas áreas, mas a densidade vai aumentar.

“Você não pode expandir porque é uma milha quadrada, então você realmente só pode construir para cima”, disse Chris Hayward, presidente de política da corporação e antecessor de Joshi no comando do comitê de planejamento. Em seus três anos liderando esse comitê, “construímos mais arranha-céus na Square Mile do que nunca na história da Square Mile”, acrescentou ele.

Para fortalecer suas perspectivas de crescimento, a City está tentando se livrar de sua imagem de um bairro corporativo entediante, atraindo mais pessoas para passar tempo lá à noite e nos fins de semana.

A Square Mile tem cerca de 9.000 residentes, e os funcionários estão incentivando os visitantes com mais atividades de lazer e restaurantes conhecidos, como o Wolseley, e destacando suas atrações culturais, incluindo uma nova sede para o Museu de Londres.

“Nunca nos consideramos uma cidade residencial”, disse Hayward. “A construção residencial espalhada pela City realmente limita o crescimento empresarial, o crescimento comercial que queremos.”

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O Wolseley espera fazer parte desse crescimento. Para sua segunda localização, o restaurante de alto padrão escolheu um local perto do lado norte da London Bridge, uma entrada para a City. A empresa também está apostando em um retorno mais forte ao escritório, bem como mais turistas e residentes para apoiar o restaurante, que é dois terços maior que o original.

“Acredito que eventualmente a maioria das pessoas voltará aos escritórios de segunda a sexta-feira”, disse Baton Berisha, CEO do Wolseley Hospitality Group.

Mesmo com mais pedidos de planejamento chegando, nem todos estão avançando rapidamente. Os desenvolvedores do 1 Undershaft, o prédio que será o mais alto, enviaram seus arquitetos de volta à prancheta este ano para ajustar o design, sete anos depois que a torre recebeu aprovação.

E a Landsec, uma das maiores empresas imobiliárias comerciais do Reino Unido, com mais de 10 bilhões de libras em ativos imobiliários, está se afastando da City de Londres. Nos últimos três anos, ela vendeu propriedades de escritórios no valor de 2,2 bilhões de libras em Londres, quase todas na City, reduzindo pela metade os ativos da empresa lá.

A Landsec está se concentrando no West End e em uma área próxima a Waterloo, a estação de trem mais movimentada de Londres. Esses bairros têm “uma série de bares e restaurantes e o tipo de natureza de uso misto que o torna atraente para uma gama muito mais ampla de pessoas do que apenas pessoas que aparecem em um escritório para trabalhar”, disse Remco Simon, diretor de estratégia e investimentos da Landsec.